Как оценить свою квартиру самостоятельно

10 подсказок как правильно оценить квартиру чтобы получить шквал звонков от покупателей. Часть 2

Начало читайте здесь

7) Что делает квартиру дороже:

  •  квартира расположена в «новостройке» (дому не больше 5 лет);
  •  новые коммуникации;
  •  автономное отопление;
  •  несколько лифтов в доме, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;
  •  облагороженный двор, хорошие подъездные пути;
  •  наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;
  •  уровень сервиса и степень известности управляющей компании;
  •  общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры;
  •  привлекательное этажное положение;
  •  малое количество квартир на этаже, в Севастополе выше ценятся квартиры которых всего две на площадке;
  •  красивый вид из окон квартиры;
  •  выход окон квартиры на две стороны;
  •  улучшенные планировки или перепланировки (обязательно узаконенные);
  •  просторные изолированные комнаты, большая кухня;
  •  раздельный санузел или еще лучше — несколько санузлов в квартире;
  •  наличие балконов и лоджий;
  •  большие подсобные помещения;

8) Что делает квартиру дешевле:

  • старый дом (более 15 лет);
  • деревянные перекрытия в крышах старых домах;
  • ветхие коммуникации;
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки;
  • отсутствие лифта (или неработающий лифт);
  • плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;
  • заброшенный «неопрятный» двор (особенно со шприцами и мусорными пакетами, которые валяются тут и там) или вообще отсутствие двора;
  • сырость и холод в квартире;
  • близкое расположения мусорного бака, парковки и прочих «радостей» под окнами;
  • шум с улицы и постоянно хлопающие двери парадной, или гул от шахты лифта в одной из комнат;
  • излишняя темнота в комнатах из-за деревьев;
  • повышенная вероятность проникновения в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой»;
  • плохой вид из окна – на глухую стену, кладбище или свалку;
  • выход окон на проезжую часть;
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта»), это может значительно снизить стоимость квартиры;
  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье);
  • угловая или торцевая квартира, зимой – холодно в комнатах, промерзают стены. Летом жарко, особенно если стены выходят на южную сторону + большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок;
  • не совсем удачная планировка (например все комнаты — смежные), неузаконенная планировка;
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;
  • отсутствие балкона;
  • смежный или маленький санузел;
  • отдельно стоит упомянуть о том, что квартира в новостройке — это «палка о двух концах», так как новый дом ещё не прошёл «усадку» и мы не знаем, пойдут ли трещины (а такое часто встречается). Также покупатель, въехавший в квартиру в новостройке будет ещё долго слушать зубодробительный грохот всевозможного оборудования (перфоратор, дрель и т.д.) доносящийся из соседних квартир, так как большинство новостроек продаётся с голыми бетонными стенами и без стяжек на полу. Плюс облако пыли в подъезде от строительного мусора и бетономешалок. Во дворе будет всё тоже самое, включая выбрасывание строительного мусора прямо с балконов и окон во двор (и «забывчивость» некоторых граждан в отношении  своевременной уборки этого мусора).

9) Смотреть нужно не только сами квартиры…

Для покупателя на первом месте всегда будет расположение, расположение и ещё раз расположение дома, в котором он выбирает себе квартиру. Прежде всего, оценивайте место – близость к дому магазинов, поликлиник и детских учреждений, метро, транспортных развязок, а также так называемых «зелёных» зон (лес, парк, озеро и т.д.).

Немаловажную роль играет состояние двора, подъездных путей и наличие парковочных мест.

Затем оцениваем дом и состояние подъезда. По внешнему виду парадного входа и лестничных клеток можно приблизительно определить социальное положение жильцов дома. Если все ужасно запущено, стены исписаны «словами на три буквы», отбита штукатурка и в парадном и на лестничной клетке пахнет неизвестно чем, отсутствует домофон или дверь на кодовом замке, то вполне может оказаться, что это любимая парадная наркоманов и алкашей всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет низкой.

И, наконец, подробно и очень внимательно осматривайте саму квартиру – как будто собираетесь её покупать. Обращайте внимание на состояние стен, окон и дверей, инженерные коммуникации, сантехнику.

Обязательно записывайте и структурируйте полученные данные. Чтоб вам было проще, заранее составьте список и отмечайте в нём все положительные стороны, а также недостатки осмотренных квартир.

Когда вы обойдете шесть-семь квартир, вы будете знать, какие именно варианты предлагаются в вашем районе, какого качества эти квартиры и по какой цене их продают. А имея опыт просмотров, вы теперь по-новому посмотрите на свою «родимую» квартиру глазами покупателя. Трезво отметив для себя достоинства и недостатки жилья, Вы сможете более точно оценить свою квартиру.

10) Как правильно установить стартовую цену и получить шквал звонков от покупателей. Итак, ваша квартира может стоить от … до …. И здесь велик соблазн поставить цену побольше! Стоит ли это делать?

В данном случае так и хочется сказать: «Не балуйтесь!» и грозно помахать пальцем. Всё дело в том, что искать «реального покупателя», который ни с того, ни с сего выложит за вашу квартиру уйму денег можно бесконечно, НО: вам же нужен результат – а именно ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, а не бесконечно искать «простака«, так ведь?

Поэтому не жадничайте.  Правильно установленная цена – залог быстрой и успешной продажи. Ценовая неопределенность сегодняшнего рынка недвижимости – более 20%. Это значит что квартиры недвижимость можно купить и дороже на 20% и дешевле на 20%. Здесь всё зависит от того кто из вас (продавец или покупатель) более опытный переговорщик и умеет выстраивать сценарий переговоров и торга.

  • После походов по квартирам конкурентов и после всего того анализа, который вы проведёте – не надо слушать «сочувствующих и соучаствующих» (пап, мам, бабушек, дедушек, соседей и прочих «сердобольных», желающих продать квартиру подороже).
  • Вы теперь чётко знаете ситуацию на рынке и стоимость своей квартиры. Для перепроверки задайте себе вопрос: «а купил бы я эту квартиру за такую сумму, в таком состоянии,  как она сейчас выглядит». И после честного ответа на этот вопрос — всё станет на свои места.
  • Если вы хотите срочно продать квартиру, то желательно поставить цену немного ниже среднерыночной (на 5-20% ниже, чем быстрее ва нужно продать – тем ниже ставьте цену). К тому же я рекомендую вам искать прямых покупателей, тех, кто с деньгами на руках и в любой момент готовы с вами расплатиться. А не тех, кому, чтоб рассчитаться с вами, сначала надо продать свою недвижимость (на которую возможно ещё даже нет покупателя) да ещё и в другом городе.
  • Если же вы не сильно торопитесь, то можете ставить цену и повыше. В крайнем случае, если вы переборщили со стоимостью квартиры, то пару месяцев (а то и полгода-год) без звонков и просмотров потенциальных покупателей, поставят вас на место. Для сравнения, мы продаём квартиру заказчика в срок 1-5 недель. Текущий рекорд – две однокомнатных квартиры проданы за 9 и 22 часа соответственно, по цене на 5% ниже среднерыночной.

Перед тем как подписать эксклюзивный договор с собственником, мы ведём с ним переговоры по стартовой цене, аргументируя неопровержимыми фактами и свежей аналитикой цен по свежепроданным квартирам в этом районе. Ведь в условиях продажи его квартиры мы находимся «в одной лодке» с собственником. Он хочет продать квартиру по максимальной рыночной цене, и мы хотим продать его квартиру по максимальной рыночной цене, так как чем дороже мы продадим, тем счастливее будет собственник и тем больше мы заработаем комиссионных.

  • Завысив стартовую стоимость, вы помогаете своим конкурентам продать их аналогичные квартиры, более привлекательные для покупателя по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не приобретает первую попавшуюся ему по объявлению квартиру, а тщательно изучает весь рынок. Разве вы действуете не так же? Вы же не хотите, чтобы завышенная стоимость Вашего объекта помогла кому-то другому продать его объект?
  • Поскольку цены на недвижимость сейчас, как правило, несколько завышены, то назначьте стоимость вашей квартиры такую же (или даже чуть меньше), как у квартиры с немного худшим состоянием, чем ваша. Когда клиенты будут смотреть обе квартиры, то ваша при одинаковой цене будет в более выгодном «свете», а значит покупатели выберут именно вашу квартиру для приобретения.
  • Большое количество просмотров — это ещё не причина того что вы продешевили, и нужно поднять цену. Думать о повышении цены можно только в том случае, если практически все просмотры результативны. Когда практически каждый покупатель (или, хотя бы 70-80% посетителей) после просмотра выражают желание купить вашу квартиру. В таком случае начните повышать цену не более 5% в неделю, если у вас, конечно же, есть масса времени для её продажи.
  • При росте цен на рынке недвижимости выбирайте ту стоимость, которая находится на верхней черте средних цен (сравнительный анализ квартир)
  • При падении спроса на рынке недвижимости – выбирайте ту стоимость, которая находится на нижней границе средних цен.
  • Помните о том, что сейчас правит балом (рынком) Покупатель, сделайте ваше предложение для него привлекательным по цене и по качеству и после продажи по максимальной рыночной цене вы почувствуете облегчение от хорошо сделанной работы и будете твёрдо уверены в том, что вы не продешевили, продавая свою квартиру.

 

____________________________________________________

P.S. Чтобы СКАЧАТЬ ПОДАРКИ для риелтора — подпишитесь на рассылку сайта. Новые статьи приходят 2-3 раза в неделю. Никакого спама! Я гарантирую!



Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

10 подсказок как правильно оценить квартиру чтобы получить шквал звонков На теле появляются странные пятна на

Как оценить свою квартиру самостоятельно Как оценить свою квартиру самостоятельно Как оценить свою квартиру самостоятельно Как оценить свою квартиру самостоятельно Как оценить свою квартиру самостоятельно Как оценить свою квартиру самостоятельно

Похожие новости